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BILAN S’ils ne sont pas tous mirobolants – et souvent «bémolisés » par des contreperformances sectorielles – les chiffres de bilan d’année 2019, publiés par l’expert Cushman & Wakefield, montrent la résilience et même le potentiel du commerce spécialisé, des centres-villes, des extensions d’actifs. Sans parler de l’excellente tenue du luxe et des investissements en actifs de commerce.

Concernant les inaugurations de mètres carrés neufs, 2019 a marqué une rupture de tendance, avec une nette inversion de la répartition entre créations de centres ex nihilo et extensions d’actifs existants. Ces dernières ont clairement pris le pas sur les créations avec 78% des m² inaugurés en 2019 contre 21% en 2018. Les plus significatives ont concerné des centres commerciaux d’envergure régionale, telles que Créteil Soleil (photo).
Concernant les inaugurations de mètres carrés neufs, 2019 a marqué une rupture de tendance, avec une nette inversion de la répartition entre créations de centres ex nihilo et extensions d’actifs existants. Ces dernières ont clairement pris le pas sur les créations avec 78% des m² inaugurés en 2019 contre 21% en 2018. Les plus significatives ont concerné des centres commerciaux d’envergure régionale, telles que Créteil Soleil (photo).© D.B. LSA

L’année 2019 aurait pu finalement être… pire ! Même si elle n’a pas été épargnée par les dérèglements moins météorologiques que sociaux. C’est la conclusion que tirent les experts de Cushman & Wakefield dans leur étude-bilan au quatrième trimestre «Marketbeat France Commerces ». En résumé, «l’année 2019, chaotique, a été néanmoins sauvée par une large éclaircie printanière et estivale, et un retour de la confiance chez les consommateurs stimulée par la mise en place fin 2018 de mesures favorisant le pouvoir d’achat, note le communiqué de synthèse. Compte tenu du contexte social mouvementé, le commerce spécialisé s’en sort honorablement avec une stabilité des volumes de ventes malgré les baisses enregistrées en début et fin d’année ». Analyse des marchés en 8 chiffres parlants.

Le commerce spécialisé à +1%, plus vu depuis 2016

Tout avait bien démarré. « Les consommateurs ont retrouvé le chemin des magasins depuis l’été à la faveur d’une météo avantageuse et d’une confiance momentanément retrouvée. Les indicateurs de fréquentation et de chiffres d’affaires des mois de juillet et août ont remis du baume au coeur des spécialistes qui comptaient sur la poursuite de cette tendance pour clôturer l’année avec une belle dose d’optimisme ». Ce fut vérifié globalement jusqu’en… novembre. «Mais le mois de décembre a joué les troubles-fête et quelque peu tempéré les résultats cumulés de l’année. Si les gilets jaunes se sont fait plus discrets au fil des mois, les grèves de transport ont pris le relais, particulièrement en Ile-de-France ». Néanmoins, les derniers chiffres de l’observatoire Procos s’orientent vers un cumul annuel des performances du commerce spécialisé à +0,1% sur l’année 2019, premier bilan positif depuis 2016. Si l’on observe dans le détail, le mois de décembre (-4%) renoue avec les résultats de 2018 en pleine époque des « gilets jaunes », avec une chute brutale des ventes sur la capitale (-18%). Il fait néanmoins suite à un très bon mois de novembre à +4,7%. L’embellie estivale a particulièrement profité à la périphérie éprouvée l’an dernier, avec une hausse moyenne des ventes de 0,7% sur 12 mois alors que les centres commerciaux de centres-villes ont été plus impactés, notamment sur le mois de décembre (-9,1%).

L’habillement se reprend à + 1,4%

La Banque de France avance, quant à elle, un cumul annuel de -0,2% pour l’ensemble du commerce de détail avec un recul de -2,2% en décembre, Ce résultat annuel a été principalement pénalisé par le recul des ventes en Grands Magasins (-3,3%) et parfumerie/beauté(-2,5%), alors que l’habillement semble retrouver des forces avec une année qui s’achève à 1,4% (-1,9% en 2018). « Ces résultats, même s’ils ont été conditionnés par les mauvaises performances de l’année dernière (-0,9% en 2018), apportent toutefois une lueur d’optimisme qui pourrait perdurer si l’on compte sur la poursuite de l’effet des mesures gouvernementales pour relancer le pouvoir d’achat ».

Le bon potentiel de centres villes à – 0,9%

L’observatoire Procos annonce un ralentissement des performances des commerces de centres-villes de – 0,9% en 2019, mais « en amélioration cependant par rapport à 2018 (-3,9%) ». Et les auteurs de souligner que «la loi Elan et le plan Action Coeur de Ville ont redéfini les contours d’un plan de soutien en faveur des villes les plus affectées par la baisse desflux et des chiffres d’affaires et par la hausse de la vacance. Le centre-ville doit in-fine se concevoir de la même façon qu’un centre commercial avec une gestion unique, des facilités de stationnement et une offre de qualité. La piétonisation, encore trop peu répandue en France, se situe au coeur des débats de la campagne électorale municipale. Donner envie aux consommateurs de fréquenter les centres-villes plutôt que de consommer en ligne, tel est le défi lancé aux futures municipalités afin d’accompagner les acteurs du commerce dans cette mutation ». Si en France, et plus particulièrement à Paris-Ile de France, les chiffres du tourisme à fin octobre indiquent une stabilité des arrivées hôtelières et une légère baisse des nuitées, générée principalement par un recul des visiteurs internationaux (-3,2% de nuitées), motivée par les mouvements des gilets jaunes du début d’année, « il s’agit malgré tout de l’une des meilleures performances de cette dernière décennie même si les pronostics de fin d’année s’annoncent moins optimistes, faisant état d’un recul de la fréquentation en décembre et une baisse des taux d’occupation à Paris mais aussi dans les grandes métropoles régionales ».

Essor des ouvertures de commerces de luxe à + 28%

Le marché des commerces de luxe continue de bien se porter si l’on se réfère au nombre d’ouvertures réalisées en 2019. Ces dernières ont augmenté de 28% par rapport à 2018 avec 51 inaugurations (contre 40 en 2018), soit un niveau presque similaire à celui de l’année 2016 et supérieur à la moyenne des 5 dernières années. Paris a concentré 96% des opérations de l’année, une part légèrement supérieure à 2018. La part des créations a légèrement augmenté par rapport à 2018, et représentent un peu plus de la moitié des ouvertures de 2019, au même niveau que la moyenne décennale. La rue Saint-Honoré s’impose à nouveau en tête des artères les plus attractives du pays, et ce, depuis plusieurs années. Elle concentre près de la moitié des opérations parisiennes (cumul inaugurations et signatures) et se détache clairement du reste du classement national avec 14 ouvertures en 2019 (13 en 2018) dont 71% de créations. La rue du Faubourg Saint-Honoré, historiquement en deuxième place dans le classement, est actuellement en perte de vitesse, détrônée cette année par l’arrivée des Champs-Elysées dans le trio de tête (7 inaugurations), suivie du pôle Vendôme/Paix.

Hausse des créations nettes de surfaces en centres de 6,4%

En dépit des annonces du 1er trimestre, l’année 2019 s’achève sur un total de m² inaugurés en centres commerciaux inférieur de 7% à 2018. La tendance s’inverse pour les créations nettes de surfaces (hors restructurations) avec près de 170 000 m² supplémentaires sur une vingtaine de sites, soit une hausse de +6,4% par rapport à 2018. Les ouvertures effectives ont représenté 35% des surfaces estimées annoncées en début d’année, soit un taux très faible pour cette typologie, en forte baisse par rapport à 2018 (80%). Cependant «si l’on considère la nature des projets développés, 2019 aura marqué une rupture de tendance, avec une nette inversion de la répartition entre créations et extensions. Ces dernières ont clairement pris le pas sur les créations avec 78% des m² inaugurés en 2019 contre 21% en 2018. Les plus significatives ont concerné des centres commerciaux d’envergure régionale, telles que Cap 3000 (+44 500 m²), « Vélizy 2 » (+19 320 m²), ou Créteil Soleil (+11 190 m²). Le pipeline 2020 s’annonce plus réduit en termes de m² avec une surface totale à inaugurer d’un peu moins de 280 000 m² en centres commerciaux (en recul de 47% par rapport aux estimations de début 2019), dont plus de la moitié sous forme d’extensions. Les restructurations de sites existants devraient repartir à la hausse et constituer aux alentours de 25% des projets prévus sur 2020.

150 000 m² de centres de marques attendus d’ici 5 ans

Le créneau des centres de marques poursuit son développement avec une augmentation régulière de son parc depuis 3 ans. Après The Village en 2018, c’est au tour de Paddock d’ouvrir en 2019 à Romainville sur une surface totale de 21 000 m². Le centre Marques Avenue de Romans-sur-Isère a également réalisé une petite extension de 1 500 m² en 2019. Environ 150 000 m² supplémentaires sont attendus d’ici 5 ans dont 90% de créations. « Les opérateurs misent sur la proximité d’une clientèle touristique à fort pouvoir d’achat mais aussi sur le développement de concepts différenciants et architecturalement qualitatifs, comme ce fut le cas avec les dernières inaugurations ».

Des investissements en commerces accrus de 26%

La cote marchande des actifs commerciaux est un excellent marqueur de la santé du secteur. Or «si 2018 fut l’année de la reprise sur le marché de l’investissement en commerces, l’année 2019 restera dans les annales de la dernière décennie avec un montant investi proche de 6 milliards d’euros, un volume supérieur de 26% à l’année dernière, et de 49% à la moyenne décennale. Cette progression exceptionnelle permet au segment commerces de renouer avec le dynamisme de la période record de 2014/2015 ». Cette performance a été réalisée grâce à un second semestre extrêmement dynamique durant lequel se sont concrétisées près de 50% des opérations représentant les trois-quarts des montants investis dans l’année. Le 4ème trimestre représente à lui seul plus de la moitié du volume annuel, avec plus de 3,2 milliards d’euros de transactions enregistrés. Ainsi, «l’activité de ces derniers mois conforte l’appétence des investisseurs pour le commerce en dépit des inquiétudes et du  »retail bashing » observé sur certaines catégories d’actifs ». Ainsi, la part du compartiment commerce dans le volume total est en légère hausse et retrouve son niveau relevé en 2016 avec 17%. Elle reste toutefois en deçà de la moyenne décennale (20%) dans un marché global en immobilier d’entreprise banalisé en progression (+9% entre 2018 et 2019). Chaque très bonne année est conditionnée à un nombre total de transactions plus restreint et des volumes unitaires moyens élevés. C’est d’autant le cas en 2019 où l’on recense 196 transactions (242 en 2018) avec un volume moyen par transaction supérieur à 30 millions d’euros, comme en 2014 et 2015. Ces résultats sont également liés à un nombre plus important de transactions portant sur des volumes au-delà de 100 millions d’euros, et là aussi, l’année 2019 a rempli sa mission avec 14 opérations de ce calibre.

Les commerces de centres-villes pèsent 58% des investissements

En passant de 39% à 58% des investissements en 3 ans, « les commerces de centres-villes confirment très nettement leur hégémonie avec plus de 3,4 milliards d’euros engagés en 2019, son plus haut niveau sur les 15 dernières années ». Ce record s’explique par la présence de 3 opérations supérieures à 200 millions d’euros qui représentent plus d’un quart du volume total réalisé en 2019. Par ailleurs, les transactions supérieures à 100 millions d’euros concernent quasi toutes des actifs parisiens dont une majorité situés sur des artères luxe. « Cet engouement généralisé pour le pied d’immeuble se justifie par une forte résilience locative de cette typologie d’actif, notamment du fait de contraintes d’un foncier limité d’une part et de la garantie de flux réguliers, d’autre part ».

Source : LSA

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