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Le bailleur est tenu de supporter le coût des travaux nécessaires à l’activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés dès lors qu’elle est autorisée par le bail commercial.Un bailleur donne à bail commercial un local à usage « tous commerces ou fonds artisanal ». 

Le preneur l’assigne en résiliation du bail commercial et indemnisation de ses préjudices en invoquant (i) la non-conformité du local à sa destination contractuelle, à défaut de permettre l’accueil du public, et (ii) le défaut de délivrance du local, à défaut de respect de la superficie contractuelle.

La cour d’appel résilie le bail commercial aux torts exclusifs du preneur considérant qui lui incombait de réaliser les travaux nécessaires à l’accueil du public aux motifs suivants :
– la clause destination « tous commerces » n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à supporter les travaux nécessaires à une activité différente de la destination initiale, 
– il n’est pas expressément précisé au bail que le local devait répondre aux normes permettant de recevoir du public,  
– le preneur, qui connaissait le local, a accepté de les prendre en l’état,  
– le preneur ne démontre pas qu’il a fait l’objet d’une mise en demeure de régulariser sa situation ou d’une décision de fermeture pour non-respect des normes permettant l’accueil du public.

L’arrêt est cassé, sauf en ce que la cour d’appel a condamné le bailleur à indemniser le preneur de ses préjudices financiers.

La haute juridiction décide que :

le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle, sans que la clause d’acceptation par le preneur de l’état du local ne l’en décharge,
– le bailleur doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise aux normesexigés par l’activité du preneur même si celle-ci est différente de la destination initiale, dès lors qu’elle est autorisée par le bail commercial.

Cette décision était prévisible. 

Il est de jurisprudence constante que la clause d’un bail commercial stipulant que le preneur prend le local dans l’état où il se trouve au jour de son entrée en jouissance n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance (voir notamment Cass. 3e civ. 5 juin 2002 n° 00-19037 FS-PB ; Cass. 3e civ. 11 octobre 2018 n°17-18553).

De même, il est régulièrement jugé que la délivrance conforme à la clause destination du bail commercial oblige le bailleur à réaliser les travaux nécessaires, notamment ceux exigés par l’administration (voir par exemple en matière de restauration : Cass. 3e civ. 3 mai 2011 n° 10-15662 F-D ; Cass. 3e civ. 14 février 2012 n°11-10243 F-D). 

Arrêt n° du 4 juillet 2019 (18-17.107) Cour de cassation – Troisième chambre civile – Inédit

Source : Gouache Avocats

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